Umowa dożywocia jest sposobem zabezpieczenia socjalnego i dostatniej, dożywotniej egzystencji seniora.
Popularność rośnie
Polega ona na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę, a w zamian winien otrzymać od nabywcy gwarantowane i dostatnie życie. Nie chodzi tylko o jakąś nieokreśloną opiekę czy pomoc. Raczej o gwarancję wyżywienia, zapłaty za media i szereg innych sprawunków i sposobów pomocy. Umowa taka przed laty była wykorzystywana prawie wyłącznie na terenach wiejskich. Dziś rozszerza się jej popularność także w miastach. Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości w roku 2008 było takich umów w całej Polsce ok 4 tyś. W 2020 roku było ich ponad 13 tys.
Treść i warunki
W treści takiej umowy najczęściej właściciel, który potrzebuje pomocy i opieki określa i konkretyzuje oczekiwania względem nabywcy. Lista ustaleń może być dość długa. Skupia się wokół codziennej pomocy oraz może dotyczyć sprawienia pochówku i postawienia pomnika na cmentarzu. Można taką umowę dożywocia kształtować dość dowolnie. W zamian nabywca zobowiązuje się do podjęcia się tej określonej wcześniej opieki i otrzymuje własność nieruchomości. Z tej nieruchomości najczęściej będzie mógł swobodnie skorzystać po śmierci pierwotnego właściciela. Formalnie taka umowa zawierana jest na podstawie art. 908 § 1 k.c.
Możliwość rozwiązania
W Kodeksie cywilnym w art. 913 przewidziana jest także możliwość zmiany umowy oraz jej rozwiązania. Momentem zastosowania przywołanego przepisu ustawy jest powstanie konfliktu między właścicielem i nabywcą. Konflikt ten musi mieć charakter trwały i nie dający nadziei na jego szybkie zakończenie. O zamianie świadczenia opieki na ewentualną rentę decyduje sąd. Nie bada on powodów powstania konfliktu, a przyjmuje istniejącą sytuację jako zaistniały fakt. Zazwyczaj przyznana przez sąd renta ma charakter pieniężny.
W wyjątkowych sytuacjach sąd może także rozwiązać umowę dożywocia, na wniosek nabywcy jak i dożywotnika. Sytuacja wyjątkowa występuję w przypadku krzywdy, której doświadcza dożywotnik. Sąd bada wówczas nie tylko brak możliwości przebywania stron w swojej obecności. Analizuje także czy zaistniała sytuacja wyjątkowa, dotycząca faktycznej krzywdy właściciela pierwotnego. Skutkiem decyzji sądu o rozwiązaniu umowy dożywocia, nieruchomość przechodzi na własność zbywcy, a nabywcy wygaszane są zobowiązania dożywotnie. Prawo do żądania rozwiązania umowy dożywocia mają wyłącznie zbywca nieruchomości oraz nabywca zobowiązany do dożywotniej opieki. Dożywotnik, który nie był zbywcą nie ma prawa występowania od rozwiązanie umowy.
Co w sytuacji wyzysku?
W przypadku umów dożywocia, zastosowanie może znaleźć instytucja tzw. wyzysku. Zgodnie z przepisem 388 k.c. jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony. W zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia. Druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy. Wszystkie te ewentualności rozpatruje i rozstrzyga sąd.
Wady oświadczenia woli
Wskazać należy także, iż umowy obarczone wadami oświadczenia woli, sprzeczne z ustawą lub mające na celu obejście ustawy, a także niezgodne z zasadami współżycia społecznego obarczone będą nieważnością. W przypadku nieważności bezwzględnej sąd bierze ją pod uwagę z urzędu, co nie ma miejsca w przypadku nieważności względnej, więc strona musi sama podnieść taki zarzut przed sądem.
Dobra wola jest konieczna
Bez wątpienia umowa dożywocie jest interesującym i coraz bardziej popularnym rozwiązaniem na gruncie prawa polskiego. O ile dożywotnik jak i nabywca wywiązują się ze swoich zobowiązań. Jeśli dożywotnik nie rości sobie znacznie większej pomocy niż ustalona umownie, co zdarza się dość często, a nabywca spełnia swoje umowne i jasno określone zobowiązania, nie pojawiają się większe trudności w realizacji umowy. Jeśli natomiast któraś ze stron będzie notorycznie przekraczać pierwotne ustalenia i wzbudzać nieustannie poczucie niesprawiedliwości u drugiej strony, nie uda się zrealizować umownego celu.
ks. Sławomir Bednarski
