Nadzieje na lepsze życie
Mieszkanie, za pomoc finansową czy leki? Za comiesięczny dodatek do emerytury czy inne dodatkowe propozycję? Wydaje się, że to może być świetny pomysł. Szczególnie osoby starsze, nie mające dzieci i bliskiej rodziny, a zarazem będące w kłopotach finansowych mogą się na taką ofertę zgodzić. Jednak co trzeba wiedzieć przy właśnie takim rozporządzeniu swoim majątkiem?
Otóż po pierwsze dożywotnia renta to wymiana mieszkania, domu lub innej nieruchomości na comiesięczną dopłatę do uzyskiwanej emerytury. Wysokość takiej dopłaty to 500, 1000 czy 1500 zł. i jest zależna od wartości nieruchomości. Z pewnością wielu seniorów, którzy mają niskie emerytury, zastanawia się nad reklamowanymi w różnych miejscach propozycjami. Perspektywa dopłaty do uzyskiwanych świadczeń wydaje się bardzo obiecująca oraz rozwiązująca dotychczasowe problemy. Jednak reklama to jedno, a rzeczywistość to drugie.
Nieekwiwalentne świadczenie
Jak podaje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) seniorzy, którzy podjęli decyzję o przyjęciu oferty, którą zaproponowały różne podmioty gospodarcze mogą liczyć na 30-40% zwrotu wartości nieruchomości w comiesięcznych wypłatach. Co zresztą kwoty? To zysk oraz inne koszty przedsiębiorcy. Drugim ważnym elementem całej układanki jest podpisanie umowy z seniorem w konkretnym dniu i na podstawie konkretnej wyceny nieruchomości, którą senior dysponuje. Warto jednak zauważyć, że w ostatnich latach nieruchomości rosły w cenie minimum 5% w skali roku. Jeśli sytuacja by się utrzymała w nieruchomościach to odpisanie umowy z przedsiębiorcą na dożywotnią rentę hipoteczną w zamian za mieszkanie, które jest np. warte 500 tyś zł na 20 lat sprawi, że po tym czasie wartość mieszkania będzie wynosiła już ponad 1 milion zł.
Okazuje się, że wielu przedsiębiorców, którzy oferują tego rodzaju rozwiązania świetnie wiedzą, że taki biznes na seniorach przynosi krocie. Kierują oni swoją ofertę szczególnie do tych osób starszych, którzy są w trudnej sytuacji finansowej i często nie widzą innej alternatywy. Dodatkowo nie bardzo seniorzy mają się kogo poradzić, a gdy już umowa zostanie sfinalizowana to często nie ma możliwości, ani realnych podstaw by taką umowę unieważnić. Przecież umowa świadczeń dożywotnich jest zawierana w formie aktu notarialnego, więc po jego podpisaniu trudno ją anulować czy uchylić się od niej. Pozostaje najczęściej skomplikowana i dłuuuuga droga sądowa.
Problemem w dochodzeniu swoich praw przy tego rodzaju umowach jest wciąż mała ilość skarg zgłaszających krzywdzące zapisy umowne. Nie ma także instytucji, które mogłyby się tym tematem zająć systemowo, bo i nie ma odpowiednich przepisów prawnych, które dałyby możliwość jakiejkolwiek ochrony seniora przed złym zadysponowaniem swoim majątkiem. Na szczęście skala takich umów w Polsce nie jest zbyt duża. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że rocznie podpisywanych 10 tyś umów, z czego większość dotyczy umów między dwoma osobami fizycznymi, z których żadna nie jest przedsiębiorcą.
Brak kontroli i wyraźnych przepisów
Fundusze hipoteczne, które zajmują się odwróconą hipoteką, nie podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), nie są objęte obowiązkiem wpisu do żadnego rejestru działalności regulowanej, czy tym bardziej obowiązkiem uzyskania zezwolenia, nie funkcjonuje również żaden system gwarancji, który umożliwiałby wypłatę świadczenia w przypadku upadłości takiego podmiotu. Taka sytuacja generuje wiele dodatkowych problemów: opóźnienia w comiesięcznym wypłacaniu renty, pobieranie jakichś dodatkowych opłat czy nawet konieczność uzyskania sądowych nakazów zapłaty w sytuacjach najtrudniejszych.
O czym warto wiedzieć rozważając takie rozwiązanie w swoim życiu. Po pierwsze to nowy właściciel nieruchomości powinien opłacać podatek od nieruchomości czy opłatę za użytkowanie wieczyste. Senior, który skorzystał z odwróconej hipoteki nie jest już właścicielem. Po drugie trzeba mieć świadomość, że umowa świadczeń dożywotnich może być zawarta bez względu na wiek seniora, jego stan zdrowia, czy też zdolność́ kredytową. Jak brutalnie by to nie brzmiało, z perspektywy kupującego najlepszy biznes jest wtedy, gdy senior nie pożyje zbyt długo.
Po trzecie wypłata świadczeń nie jest w szczególny sposób gwarantowana. Nie płaci państwo, nie płaci Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS), choć posługiwanie się pojęciem renta mogłoby na to wskazywać. To, czy przedsiębiorca będzie wypłacał rentę w umówionej wysokości i terminie, zależy od jego uczciwości, rzetelności i wiarygodności. Wreszcie po czwarte Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie podkreślał, że zawierając umowę świadczeń dożywotnich, senior przestaje być właścicielem swojego domu. Nie odziedziczy go rodzina. Rodzina też nie będzie dostawać żadnych pieniędzy, gdyby senior zmarł.
W oczekiwaniu na rozwiązanie
Na szczęście powoli pojawia się dyskusja na temat uregulowania rynku odwróconych hipotek w Polsce i zabezpieczenia interesów, często bardzo leciwych obywateli. Zwykle konkretne rozwiązania prawne wymagają wielu lat obserwacji i analiz, okazuje się jednak, że w zmieniającym się społecznie świecie, szukających tego rodzaju życiowych wyjść może być znacznie więcej. Takie przykładowe wnioski i propozycje znalazły się w przygotowanym dokumencie pt. Polityka społeczna wobec osób starszych 2030. Bezpieczeństwo – Uczestnictwo – Solidarność. Jednak do realnych działań i wprowadzenia skutecznych rozwiązań prawnych wciąż jeszcze daleka droga.
ks. Sławomir Bednarski
